Premier acheteur · Programmes 2026
En 2026, un couple primo-accédant à Montréal peut cumuler jusqu’à 216 500 $ d’aide via CELIAPP, RAP, crédits et programmes municipaux. Voici la cartographie complète des programmes, leurs conditions, le calendrier optimal, et la stratégie pour ne rien laisser sur la table.
Synthèse en chiffres
Les 6 programmes détaillés
1. CELIAPP — le plus avantageux fiscalement
Compte d’épargne libre d’impôt pour première propriété. Le seul programme qui combine déduction d’impôt à la cotisation (comme REER) ET retrait non imposable (comme CELI).
| Critère | Détail |
|---|---|
| Contribution annuelle | 8 000 $ / personne |
| Plafond à vie | 40 000 $ / personne (80 k$ couple) |
| Déduction fiscale | Oui, à la cotisation |
| Retrait imposable ? | Non, pour achat 1re propriété |
| Conditions | 18-71 ans, pas habité en propriétaire 4 dernières années |
| Combinable avec RAP ? | Oui |
Stratégie
Ouvrir CELIAPP dès aujourd’hui même si vous n’avez pas le cash : vous gagnez du temps de cotisation. Investir l’argent (pas le laisser en cash) — vous récupérez les gains libres d’impôt aussi.
2. RAP — Régime d’accession à la propriété
Retirer jusqu’à 60 000 $/personne de votre REER libre d’impôt pour l’achat. Remboursement obligatoire sur 15 ans à partir de l’année 2 après le retrait.
| Critère | Détail |
|---|---|
| Plafond | 60 000 $/personne (120 k$ couple) |
| Remboursement | 1/15 du montant retiré par an |
| Si non-remboursé | Ajouté au revenu imposable (à éviter) |
| Formulaire | T1036 à votre institution financière |
| Délai retrait | Possible jusqu’à 30 jours après l’achat |
3. Crédit fédéral pour premier acheteur
1 500 $ non remboursable à réclamer à la déclaration fédérale de l’année d’achat. Automatique — n’oubliez pas la case 31270.
4. Accès Famille (Ville de Montréal)
Aide municipale pour familles à revenu modeste achetant à Montréal. Jusqu’à 15 000 $ en bourses non remboursables.
| Condition | Critère |
|---|---|
| Statut | Premier acheteur |
| Revenu familial | ≤ 80 000 $ |
| Enfants à charge | Au moins 1 enfant |
| Propriété | ≤ 500 000 $, à Montréal |
| Demande | Site Ville de Montréal |
5. Prime SCHL — pas un cadeau, mais un outil
Permet d’acheter avec moins de 20 % de mise de fonds. La prime (2,80 à 4,00 % du prêt) est ajoutée à votre hypothèque.
6. Rénovation écoénergétique (Roulez vert / Chauffez vert)
Si vous prévoyez rénover après l’achat : jusqu’à 7 000 $ pour pompe à chaleur, fenêtres écoénergétiques, isolation, panneaux solaires. Cumulable avec hypothèque-rénovation.
Cumul stratégique — exemple couple Verdun
Couple 32-35 ans, 2 enfants, achète condo 475 000 $ à Verdun. Voici le plan optimal :
| Programme | Montant | Total cumulé |
|---|---|---|
| CELIAPP × 2 (40 k$ × 2) | 80 000 $ | 80 000 $ |
| RAP × 2 (estimation réaliste 50 k$ × 2) | 100 000 $ | 180 000 $ |
| Crédit fédéral × 2 (1 500 $ × 2) | 3 000 $ | 183 000 $ |
| Accès Famille (admissible) | 15 000 $ | 198 000 $ |
Résultat : 198 000 $ de mise de fonds + crédits. Sur un condo 475 k$ → 40 % de MdF effective, prêt hypothécaire seulement 277 000 $, pas de prime SCHL, ~25 000 $/an d’intérêts économisés sur 25 ans.
Calendrier optimal
3-5 ans avant
Maximiser CELIAPP
Ouvrir maintenant. 8 000 $/an. Investir en CPG, FNB ou actions selon horizon.
12 mois avant
Courtier hypothécaire
Évaluer capacité d’emprunt réelle, préparer dossier financier.
3 mois avant
Vérifier Accès Famille
Soumettre demande Ville de Montréal si admissible.
Erreurs courantes
- Ne pas ouvrir CELIAPP en 2025-2026 (vous perdez 8 000 $/an de plafond non récupérable)
- Oublier la déduction CELIAPP à la déclaration (équivaut à donner 2-3 k$ d’impôt en trop)
- Retirer RAP trop tôt avant d’avoir maximisé CELIAPP (perdre la déduction immédiate)
- Ne pas réclamer le crédit fédéral 1 500 $ (case 31270)
- Ignorer Accès Famille si admissible (15 k$ de perdus si à Mtl)
- Accepter prime SCHL alors qu’on aurait pu atteindre 20 % avec cumul programmes
Questions fréquentes
Puis-je utiliser CELIAPP et RAP la même année ?
Oui, depuis 2023. Stratégie optimale : maximiser CELIAPP d’abord (déduction + retrait non imposable), puis utiliser RAP pour combler. Un couple peut accumuler 200 000 $+ libres d’impôt.
Faut-il être citoyen canadien pour ces programmes ?
Non. Citoyen ou résident permanent suffit pour CELIAPP, RAP et crédit fédéral. Accès Famille requiert résidence permanente.
Le don familial réduit-il l’admissibilité ?
Non, le don ne compte pas comme revenu. Il faut juste une lettre de don signée + transfert bancaire 90 jours avant la signature notariée.
Combien de temps pour récupérer la déduction CELIAPP ?
À la déclaration de revenus de l’année. Pour 2026 : déduction sur la déclaration produite en avril 2027. Remboursement d’impôt 4-8 semaines après.
Que se passe-t-il si je n’achète pas dans les 15 ans après l’ouverture CELIAPP ?
Vous pouvez transférer le solde en REER (sans payer d’impôt sur les gains) ou retirer en payant l’impôt sur le tout. Mieux : transférer en REER.
Pour aller plus loin : Mise de fonds 5/10/15/20 % · RAP + CELIAPP détaillé · Calculatrice prime SCHL · Préapprobation · Guide acheteur 12 étapes
Comparateurs · Quartier vs quartier · Édition 2026
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Note méthodologique : plafonds et conditions selon législation fédérale et provinciale 2026. Le RAP de 60 000 $/personne a été augmenté du seuil historique de 35 000 $ via le budget 2024-2025. Programmes municipaux variables selon ville. Ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
