Le prix de mise en marché est la décision la plus déterminante de votre vente. Trop bas, vous laissez de l’argent sur la table. Trop haut, votre propriété stagne.
Les 3 grands principes
- Le marché paie ce qu’il veut, pas ce que vous voulez
- Les 14 premiers jours sont critiques — 90 % de l’engagement Centris s’y concentre
- Réduire le prix est psychologiquement coûteux — perçu comme signe de problème
Stratégies par marché
Marché de vendeurs : sous-évaluer pour surenchère (95-97 % valeur estimée) OU prix exact avec marge 2-3 %.
Marché équilibré (Montréal 2026) : 100-102 % de la valeur estimée, marge négociation 2-4 %.
Marché d’acheteurs : précisément au prix marché, qualité de mise en marché.
Pièges à éviter
- « Test du marché » : commencer haut puis baisser = recette pour stagner
- Comparer à des annonces actives (pas vendues)
- Ignorer le prix psychologique : 449 000 $ vs 450 000 $ (filtres Centris)
- Surestimer les rénovations : ROI 65-90 % pas 100 %
Décote due à la sur-évaluation
| Durée sur le marché | Décote attendue |
|---|---|
| 0-14 jours | Maximum d’engagement |
| 15-30 jours | -1 à -3 % |
| 31-60 jours | -4 à -8 % |
| 61-90 jours | -8 à -12 % |
| > 90 jours | -12 % et plus |
Bon processus en 5 étapes
- Évaluations multiples (2-3 ACM + municipale × 1,10-1,25)
- Consensus de prix (si écart > 7 %, 4e opinion)
- Tester la psychologie (seuils Centris)
- Réévaluer après 21 jours (réduction 3-5 % max)
- Acceptation stratégique (95-98 % typique)
