Guide premier acheteur · Édition 2026
Quel pourcentage de mise de fonds viser pour acheter à Montréal en 2026 ? La réponse courte : 20 % si vous le pouvez, 5 à 10 % si nécessaire. La longue dépend de la prime SCHL, des taux, de votre horizon et du type de propriété. Voici les chiffres exacts et les arbitrages.
Synthèse en bref
Les pourcentages minimums au Canada
| Prix d’achat | Mise de fonds minimum | Prime SCHL ? |
|---|---|---|
| ≤ 500 000 $ | 5 % | Oui (sauf si MdF ≥ 20 %) |
| 500 001 à 999 999 $ | 5 % du 1er 500k + 10 % du reste | Oui (sauf si MdF ≥ 20 %) |
| 1 000 000 à 1 499 999 $ | 10–15 % progressif | Non au-delà de 1 M$ |
| ≥ 1 500 000 $ | 20 % | Non — assurance hypothécaire impossible |
4 scénarios sur un condo 475 k$ à Verdun
3 stratégies selon votre profil
Cash flow serré
5 à 10 % de MdF
Vous voulez acheter maintenant pour figer le prix et profiter des taux en baisse. Acceptez la prime SCHL comme prix d’entrée. Visez 10 % minimum pour réduire le ratio LTV.
Équilibre
15 à 20 % de MdF
Vous avez quelques années. Maximisez CELIAPP + RAP pour atteindre 20 % et éviter la prime SCHL. Horizon : 24-36 mois d’épargne.
Investisseur
20 %+ pour plex
Pour un immeuble de revenus, 20 % est obligatoire (SCHL n’assure pas au-delà de 4 logements en propriétaire-occupant). Ratio dette/revenu plus généreux.
Programmes pour gonfler votre MdF
| Programme | Plafond | Détail |
|---|---|---|
| CELIAPP | 40 000 $ / personne | Cotisation déductible, retrait non imposable. Cumulable avec RAP. |
| RAP | 60 000 $ / personne | Retrait REER libre d’impôt. Remboursement sur 15 ans. |
| Crédit fédéral 1er acheteur | 1 500 $ | Non remboursable. Réclamé sur la déclaration. |
| Accès Famille (Mtl) | 15 000 $ | Pour familles, revenu < 80 k$, propriété < 500 k$. |
| Total couple | jusqu’à 216 500 $ | Cumul théorique en combinant les programmes. |
Questions fréquentes
Vaut-il mieux acheter à 5 % maintenant ou attendre d’avoir 20 % ?
À Verdun ou Hochelaga où les prix montent de 5-7 %/an, acheter à 5 % maintenant peut être gagnant : la prime SCHL (~18 k$) est inférieure à l’appréciation du bien sur 2-3 ans. À Outremont ou Westmount, marchés plus stables, viser 20 % est plus sage.
Le don familial compte-t-il comme mise de fonds ?
Oui, mais le prêteur exigera une lettre de don signée précisant que c’est un don sans obligation de remboursement, avec preuve du transfert bancaire 90 jours avant la signature.
Puis-je utiliser mon RAP et mon CELIAPP la même année ?
Oui. Stratégie optimale : maximiser CELIAPP en premier (déductible + non imposable), puis RAP pour combler. Couple : potentiellement 200 k$ libres d’impôt pour la MdF.
La prime SCHL est-elle déductible d’impôt ?
Non pour une résidence principale. Oui partiellement pour un immeuble de revenus (amortissable sur la durée du prêt).
Pour aller plus loin : Guide financement hypothécaire 2026 · Programmes premier acheteur · Calculatrice prime SCHL · Préapprobation hypothécaire · Guide acheteur 12 étapes
Note méthodologique : la prime SCHL varie selon le ratio prêt/valeur : 4,00 % à 5 % MdF, 3,10 % à 10 % MdF, 2,80 % à 15 % MdF, 0 % à 20 % MdF. Économies estimées avec taux fixe 5 ans à 4,50 % et amortissement 25 ans.
