Évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier ne se résume pas à une seule formule. Selon votre profil, votre stratégie et votre horizon, 5 indicateurs doivent guider votre décision.
Indicateur 1 — Cap Rate
Formule : Revenu Net d’Exploitation / Prix d’achat (sans hypothèque)
| Cap Rate | Évaluation |
|---|---|
| < 4 % | Faible |
| 4 – 5,5 % | Modéré (norme Montréal 2026) |
| 5,5 – 7 % | Bon |
| > 7 % | Excellent (vérifier risques) |
Indicateur 2 — Cash Flow
Formule : Revenus – Toutes les dépenses (incluant hypothèque)
Indicateur 3 — Cash-on-Cash Return
Formule : Cash Flow annuel / Cash investi
| Cash-on-Cash | Évaluation |
|---|---|
| < 0 % | Négatif |
| 0 – 5 % | Modéré |
| 5 – 10 % | Bon |
| > 10 % | Excellent |
Indicateur 4 — ROI total
Formule : (Cash Flow + Amortissement capital + Appréciation – Frais) / Investissement initial
Exemple : Investissement 175 000 $, Cash flow 6 000 $, Capital amorti 12 000 $, Appréciation 5 % de 800 000 = 40 000 $. ROI annuel = 33 %.
Indicateur 5 — Multiplicateur de revenu brut (MRB)
Formule : Prix d’achat / Revenus locatifs annuels bruts
| MRB | Évaluation |
|---|---|
| < 12 | Très bon (rare) |
| 12 – 15 | Bon |
| 15 – 18 | Modéré (norme Montréal centre) |
| > 18 | Cher |
Méthodologie complète en 7 étapes
- Collecter les données
- Estimer les revenus réalistes
- Estimer les dépenses
- Calculer Cap Rate et MRB
- Modéliser le financement
- Calculer Cash Flow + Cash-on-Cash
- Estimer le ROI total sur 5-10 ans
