Le plex reste l’investissement immobilier favori des Montréalais. Mais la rentabilité varie énormément selon le secteur, le prix d’achat et la qualité de gestion.
Cap Rate brut typique 2026 par secteur
| Secteur | Cap Rate brut |
|---|---|
| Plateau-Mont-Royal | 3,5 – 4,5 % |
| Mile-End | 3,5 – 4,5 % |
| Verdun | 4,0 – 5,2 % |
| Rosemont | 4,0 – 5,0 % |
| Villeray | 4,5 – 5,5 % |
| Hochelaga-Maisonneuve | 5,0 – 6,5 % |
| Saint-Henri / Pointe-Saint-Charles | 4,5 – 5,8 % |
| NDG | 4,0 – 5,0 % |
| Saint-Léonard / Anjou | 5,5 – 6,8 % |
| Laval | 5,0 – 6,2 % |
| Longueuil | 4,8 – 6,0 % |
Exemple chiffré — Triplex Hochelaga 850 000 $
Hypothèses
- Mise de fonds 20 % : 170 000 $
- Hypothèque : 680 000 $ à 4,8 % sur 25 ans
Revenus annuels
- Logement 1 (rez 4,5) : 1 600 $/mois × 12 = 19 200 $
- Logement 2 (étage 5,5) : 1 800 $/mois × 12 = 21 600 $
- Logement 3 (étage 4,5) : 1 500 $/mois × 12 = 18 000 $
- Total revenus : 58 800 $/an
Dépenses annuelles
- Hypothèque : ~46 800 $/an
- Taxes municipales : 6 500 $
- Taxes scolaires : 1 200 $
- Assurance immeuble : 2 500 $
- Entretien (1 % valeur) : 8 500 $
- Vacance/créances : 2 940 $
- Total autogéré : 68 440 $
Création d’équité annuelle
- Cash flow autogéré : -9 640 $
- Appréciation 5 %/an : +42 500 $
- Capital de la dette amorti : ~15 000 $
- Total équité créée : ~47 860 $/an
- ROI net annuel : 47 860 / 170 000 = 28 %
Pièges
- Sous-estimer les dépenses (vacance, mauvais payeurs)
- Loyers déjà bas et limités par TAL
- Vieux plex avec mises à jour majeures (50k+)
- Quartiers à risque (vacance + mauvais payeurs)
- Gestion sous-estimée (temps partiel)
